DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS E O PASSO A PASSO COMPLETO DO PROCEDIMENTO
- Introdução: Descomplicando a Usucapião
A usucapião é um instituto jurídico milenar que permite a aquisição da propriedade de um bem, móvel ou imóvel, pela posse prolongada e ininterrupta, atendendo a determinados requisitos legais.
Tradicionalmente, a única forma de obter esse reconhecimento era por meio de um processo judicial, que muitas vezes se arrastava por anos ou até décadas, devido à complexidade da legislação, à necessidade de perícias e ao volume de processos nas varas cíveis.
Com o objetivo de desafogar o Poder Judiciário e proporcionar um meio mais célere e eficiente para a regularização fundiária, o legislador brasileiro introduziu a usucapião extrajudicial (ou administrativa). Trata-se de um procedimento que, em vez de tramitar no Judiciário, é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Este guia completo se dedica a explorar essa via, explicando seus requisitos, o passo a passo, os documentos necessários, bem como os riscos e custos que moldam o procedimento.
- A Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial é uma forma administrativa, ágil e segura de regularizar a propriedade de um imóvel, superando o antigo e demorado processo judicial. Instituída pelo art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que inseriu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), ela permite que o reconhecimento da posse prolongada seja feito diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis, com a assistência obrigatória de um advogado. O procedimento é conduzido pelo oficial de registro, que analisa a documentação e notifica os interessados, incluindo confrontantes, a União, o Estado e o Município. O sucesso da usucapião extrajudicial depende da ausência de litígio e da apresentação completa de documentos, como ata notarial, planta e memorial descritivo.
- Documentos Essenciais
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos e o Provimento nº 65/2017 do CNJ são claros quanto à documentação necessária. A falta de qualquer documento pode levar à devolução do pedido e atrasar o processo.
- Ata Notarial de Posse
Este é o documento mais importante. Lavrada por um tabelião de notas, a ata notarial formaliza a prova da posse. Nela, o tabelião atesta, por meio de depoimentos de testemunhas, fotos, documentos e sua própria constatação local, que o requerente exerce a posse sobre o imóvel com o que chamamos de animus domini (intenção de dono) e de forma mansa, pacífica e ininterrupta.
- Documentação Técnica e Pessoal:
Planta e Memorial Descritivo: Elaborados e assinados por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou agrimensor), com a devida anotação de responsabilidade técnica (ART/RRT). Estes documentos descrevem a área, os limites e as confrontações do imóvel.
Certidão de Matrícula do Imóvel: Se o imóvel for registrado, a certidão atualizada da matrícula é fundamental. Se não houver matrícula, uma certidão negativa de registro de imóveis pode ser necessária.
Certidões de Confrontantes: Declaração dos vizinhos (proprietários dos imóveis confrontantes) de que concordam com a planta e a descrição do imóvel, com reconhecimento de firma.
Documentos Pessoais: RG e CPF do requerente e, se for casado, do cônjuge.
Comprovantes de Posse: Recibos de IPTU, contas de água e luz, comprovantes de despesas com benfeitorias, contratos antigos, declarações de vizinhos etc.
Certidões Negativas: Certidões negativas de ações reais e reipersecutórias no imóvel (obtidas nos cartórios distribuidores judiciais) e negativas de débitos federais, estaduais e municipais.
- Passo a Passo do Procedimento Extrajudicial
O procedimento extrajudicial é uma jornada bem definida, dividida nas seguintes etapas:
- Contratação do Advogado: O requerente deve obrigatoriamente contratar um advogado, que será o responsável por organizar a documentação e redigir o pedido.
- Lavratura da Ata Notarial: O advogado e o requerente vão ao Tabelionato de Notas para a lavratura da ata. O tabelião fará a diligência no local e ouvirá as testemunhas.
- Preparação do Pedido e Protocolo no Cartório: Com a ata em mãos e toda a documentação reunida, o advogado elabora a petição administrativa e a protocola no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O oficial de registro fará a prenotação, que garante a prioridade do pedido.
- Análise e Notificações: O oficial de registro analisa a documentação. Se tudo estiver correto, ele publica um edital em jornal de grande circulação e notifica pessoalmente ou por correio os confrontantes (vizinhos), os proprietários registrais e os entes públicos (União, Estado e Município) para que se manifestem no prazo de 15 dias.
- Impugnações: Se houver impugnação de algum interessado, o oficial de registro tentará a conciliação. Se a impugnação for fundamentada e não for resolvida, ele remeterá o caso para o juízo competente, o que encerra a via extrajudicial.
- Deferimento e Registro: Se não houver impugnações ou se elas forem superadas, o oficial de registro deferirá o pedido e procederá ao registro do imóvel em nome do requerente. A usucapião é um modo de aquisição originária de propriedade, ou seja, o novo registro “limpa” os gravames e ônus anteriores.
- Riscos e custos
O processo extrajudicial, embora mais rápido que o judicial, não é instantâneo e tem seus custos.
Os custos variam de estado para estado, pois dependem dos emolumentos cartorários. Geralmente, eles incluem:
- Custo da ata notarial (baseado no valor do imóvel ou tabela do estado).
- Custos do registro (emolumentos).
- Honorários do advogado (negociáveis).
- Custo da planta e memorial descritivo (honorários do profissional habilitado).
- Custos de certidões.
No que tange aos riscos, podemos considerar como principal risco a impugnação de terceiros. Se a impugnação for substancial, ou seja, uma contestação que tem um fundamento jurídico ou fático relevante e bem-embasado, opondo-se ao reconhecimento da posse, o oficial de registro será obrigado a remeter o caso para o Judiciário. A usucapião extrajudicial é, por natureza, consensual.
- Conclusão
A usucapião extrajudicial é mais do que um procedimento; é uma ferramenta de desburocratização que confere segurança jurídica ao possuidor de boa-fé. Ela representa um avanço significativo, tornando a regularização de imóveis mais acessível e rápida.
No entanto, o sucesso dessa jornada depende de um fator-chave: a ausência de litígio. O procedimento extrajudicial é ideal para situações consensuais, onde não há contestação de vizinhos, herdeiros ou proprietários.
Para quem busca essa via, a palavra de ordem é organização. A preparação prévia da documentação completa, com destaque para a ata notarial, é o que define a agilidade do processo.
A decisão entre a via extrajudicial e a judicial se resume a uma pergunta: A sua posse é pacífica e você tem como comprová-la? Se a resposta for sim, o caminho do cartório é o mais indicado. Se houver qualquer indício de conflito, a via judicial ainda será a mais segura e eficaz para resolver a disputa e garantir seu direito.
A usucapião extrajudicial é, portanto, o reconhecimento da função social da propriedade e a recompensa para quem cuida do que é seu.
Sob o olhar do Dr.João Gabriel Marques (Advogado OAB/MG 232.311)
